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仲量聯行:武漢房地產市場回顧及展望
http://www.7841599.live房訊網2020-1-16 10:56:01
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[提要]2019年武漢甲級辦公樓新增供應同比放緩,疊加金融和科技新媒體行業的強勁需求,武漢甲級辦公樓空置率同比回落。優質零售物業市場全年共迎來六個新增項目,餐飲、時尚和生活配套業態構成需求主力,多個城市首店落子江城。

  房訊網訊 仲量聯行近日發布武漢房地產市場2019年回顧及2020年展望,報告顯示,2019年武漢甲級辦公樓新增供應同比放緩,疊加金融和科技新媒體行業的強勁需求,武漢甲級辦公樓空置率同比回落。優質零售物業市場全年共迎來六個新增項目,餐飲、時尚和生活配套業態構成需求主力,多個城市首店落子江城。

  優質辦公樓

  2019年,全市錄得十個優質辦公樓項目入市。新增甲級項目進駐建設大道,新增乙級項目分布武漢三鎮。唯一的甲級項目——卓爾國際中心,于建設大道商務區落成,進一步強化了該區域的商務氛圍。新增乙級項目分布武漢三鎮,包括光谷金融中心、萬達尊、武漢光明中心、同馨商務大廈等。

  全年新增的甲級和乙級項目共計49.2萬平方米,同比降低44.1%。其中,新增甲級項目同比大幅下降94.5%,新增乙級項目同比上升57.8%,導致甲級和乙級辦公樓市場的空置率明顯分化。其中,甲級辦公樓市場空置率同比下行5.6個百分點至30.7%,創下近三年以來最低水平;而乙級辦公樓市場空置率同比上升1.5個百分點至38.6%。

數據來源:仲量聯行

  受到軍運會期間項目停工以及建設工程聯合驗收實施的影響,使得預計在2019年末入市的項目延期。再疊加原計劃在2020年入市的項目,致使辦公樓市場在2020年將迎來新增供應的歷史高峰——預計將有78.2萬平方米的新增甲級供應和94.6萬平方米的新增乙級供應進入市場,市場仍將呈現供大于求的特征。

  金融、科技新媒體行業需求強勁。受經濟增速放緩的影響,2019年全市優質辦公樓市場錄得凈吸納量37.7萬平方米,同比下降30.6%。仲量聯行數據顯示,全年乙級辦公樓凈吸納量為22.7萬平方米,高于甲級辦公樓凈吸納量的15.0萬平方米,表明租戶更親睞于租金更低的乙級辦公樓。

  從行業細分來看,保險業消費端業務不斷深耕,隨之衍生出強勁的辦公空間擴張需求?萍夹旅襟w行業受到經濟轉型升級的推動,租賃需求依然旺盛,除了集中在光谷地區之外,中南中北路和漢口沿江等地區也出現了這類公司的大面積租賃成交。

  租金穩中有降。雖然2019年新增供應放緩,但全市租金依然穩中有降。一方面,2019年的新增供應僅為階段性放緩,供應高峰將在2020年重返市場,導致業主的租金預期依然謹慎。另一方面,經濟增速放緩導致租戶對租金更加敏感,業主迫于去化壓力,更愿意提供靈活的租賃方案。

  優質辦公樓市場展望:隨著2020年恒隆廣場、綠地中心等大體量標桿項目的入市,將進一步加劇市場競爭,仲量聯行預計,武漢優質辦公樓市場租金仍將承壓。在經濟增速放緩的背景下,需求難有明顯提升。結構性看,武漢第三產業快速發展,金融、房地產、專業服務行業有望繼續發力,科技新媒體行業將在經濟轉型升級的過程中繼續展現出活躍的租賃需求,為武漢辦公樓市場增添活力。

  從細分市場而言,光谷區域甲級辦公樓稀缺、科技企業聚集且符合經濟轉型升級方向,預計租賃需求依然強勁,租金將持續堅挺;而部分成熟商務區持續迎來新增項目的入市,在存量客戶的爭奪中,租金將繼續承壓。

  優質零售物業

  新增供應重回高位。2019年武漢全年共錄得六個新增項目入市,優質零售商業總體量達715萬平方米。武漢優質零售市場在2018年新增供應腳步暫緩后,2019年新增供應重回高位,六個新項目帶來約44萬平方米的凈新增體量。

數據來源:仲量聯行

  新增供應主要集中在2019年下半年,其中第三季度于漢正街片區迎來復地打造的云尚武漢國際時尚中心的提前入市。第四季度共三個新項目入市,其中武昌濱江迎來12萬平方米體量的綠地繽紛城;另有由南國置業開發的南國中心一期及城市奧特萊斯兩個項目分別進入解放大道商圈及街道口商圈,其中南國中心項目將于2020年迎來二期主體,城市奧特萊斯項目改造自原南國大家裝項目并臨近預計2020年底開通的地鐵8號線馬房山站,屆時項目通達性將進一步提升。

  餐飲、時尚和生活配套業態構成需求主力,兒童、娛樂休閑業態活躍。2019年武漢優質零售物業市場的需求主要由餐飲、時尚及生活方式業態驅動,而來自兒童及娛樂業態的需求也較為活躍?罩寐释认陆0.8個百分點至7.2%,新入項目良好的去化能力及部分老舊項目退出市場,2019年市場凈吸納量較2018年顯著增長,約為39萬平方米。

  餐飲方面,武漢首家% Arabica在武漢天地圍擋,同時武漢天地迎來華中首家燒鳥小次郎,Trussardi Restaurant在永清商圈壹方南館圍擋,將開出繼漢街首店后的武漢第二家店。時尚方面,武漢迎來多家城市首店,其中lululemon于12月6日在武漢國際廣場開張,美國女裝品牌bebe進入位于武昌街道口商圈的群光廣場,VETEMENTS于漢口永清商圈的壹方南館圍擋。生活配套方面,武昌中南、中北路商圈的楚河漢街新開業一家面積達1,500平方米的The Green Party旗艦店,此外西西弗書店、超級猩猩等品牌均有新店開張。兒童及娛樂休閑業態迎來HABA Digital兒童科創中心、LLJ夾機占等城市首店。

  全市租金穩中有升。全市首層非主力店平均租金穩中有升,同比微漲0.1%至415元每平方米每月,資本值與租金一致,同比略有增長。隨著未來一批核心商圈高品質項目的進入,仲量聯行預計,全市首層非主力平均租金將重回上漲區間。

  優質零售物業市場展望:2020年解放大道、青年路、建設大道等核心商圈預計陸續迎來漢口K11購物中心、南國中心二期、武漢恒隆廣場、華發中城商都、龍湖江宸天街等高品質項目入市,這將為武漢三鎮居民帶來全新的購物體驗。新項目的進入預計使得核心商圈租金短期承壓,長期看則將推動市場提質升級。

  從需求端看,2019年武漢市日用品類、通訊器材類、家用電器和音像器材類限額以上大類商品零售額增長較為突出,汽車類、金銀珠寶類商品零售額降幅收窄。結合電子產品及電動汽車等業態加速布局線下展示門店,預計2020年武漢優質零售市場將迎來更多體驗業態品牌進入或擴張。

  注:仲量聯行使用的辦公樓和零售市場的租金口徑為凈有效租金,即不含物業費,刨去免租期之后的成交租金。租金的同比變化為同質比口徑,為剔除新增項目之后,相同的存量項目的租金變化比例。

  來源:房訊網

編輯:wangdc

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