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華潤置地百億租金下的商業版圖
http://www.7841599.live房訊網2020-1-19 16:12:07
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[提要]華潤置地作為商業地產領域的佼佼者,其租金收入一直十分可觀,但在唐勇、吳向東等多位老將出走后,其發展軌跡也在發生著變化。

  央企華潤置地有限公司(以下簡稱“華潤置地”)近期高管頻繁變動,其業績情況也備受市場關注。

  1月14日,華潤置地公布了2019年全年銷售業績,其實現合同銷售額約2425億元,總合同銷售建筑面積1324.8萬平方米,分別按年增長15.1%及10.5%,2018年增長速度則分別為38.46%及25.24%,增速放緩成為華潤置地難以回避的問題。

  在2019年12月底,華潤置地將持有的深圳華潤前海大廈T2棟寫字樓整棟出售給中信保誠人壽保險有限公司(以下簡稱“中信保誠”),涉及交易金額達80億元。

  據此前華潤置地相關負責人告訴《中國經營報》記者,華潤前海大廈由三棟國際甲級寫字樓組成,最高塔樓高度近300米,總投資約200億元人民幣,華潤自持比例為50%。

  華潤置地作為商業地產領域的佼佼者,其租金收入一直十分可觀,但在唐勇、吳向東等多位老將出走后,其發展軌跡也在發生著變化。

  “踩線”達標 增速5年最低

  剛剛過去的2019年,華潤置地的高層發生了多次變動,先是任職超過26年的“舵手”吳向東離職去往華夏幸福任總裁,之后是剛升任董事會主席未滿一年的唐勇被調往華潤電力。

  實際上,自吳向東辭去董事局主席一職后,唐勇作為接班人,自2016年開始就全面主持工作,主導了近年來華潤置地的轉型和發展戰略。

  2019年2月中旬,在吳向東正式宣布離職后,唐勇獲任華潤置地董事會主席一職,不再擔任首席執行官;但在同年12月,唐勇突然辭去華潤置地全部職務,入職華潤電力。

  換而言之,2019年業績是唐勇擔任董事會主席后交出的第一份成績單,卻也是最后一份成績單。

  據悉,唐勇在2018年業績發布會上曾介紹,華潤置地2019年的銷售簽約目標為2420億元,目前來看華潤置地剛好“踩線”完成了銷售目標,完成率為100.21%,相比華潤置地4300多億元的可售資源而言,去化率僅超過50%。

  據本報記者統計,2019年15.1%的同比增幅,為華潤置地近5年銷售增幅新低,2015年~2018年,華潤置地全年合約銷售額同比增幅依次為23%、26.9%、40.8%、38.5%,據此看來增長幅度尚不及去年的一半。

  華潤置地報告顯示,2019年開年第一個月,其實現銷售金額和銷售面積46.6%及79.6%的同比增幅,在最后一個月則呈現下滑趨勢,同比分別減少 24.7%及 20.6%。

  億翰智庫發布的《2019年1-12月中國典型房企銷售業績》顯示,華潤置地以2425億元的權益銷售金額與龍湖集團并列第十,相比2018年而言從第九位下滑到第十位,一直徘徊在16名左右的世茂房地產靠48.9%的高增速擠下華潤置地,搶得第九名的位置。

  去年初華潤置地公布2018年全年業績時,唐勇曾表示:“華潤置地高速奔跑多年,面對未來的不斷變化,是有轉型壓力的!

  針對房企銷售排名變動的問題,58安居客房產研究院首席分析師張波表示,一方面,房企之間并購現象不斷涌現,大手筆并購不但會快速提升規;,同時也會帶動整體銷售明顯增長;另一方面在融資整體收緊的大背景下,房企的融資能力差異性有所拉大,導致部分房企增長乏力。

  競爭加劇“突圍”商業版圖

  華潤置地2018年提出的“城市綜合投資開發運營商”轉型策略中,由吳向東一手建立的商業版圖,如今也可能成為企業的一大挑戰。

  2019年12月底,位于深圳前海自貿區的華潤前海大廈T2寫字樓,被中信保誠整棟收入囊中。據悉,這筆大宗交易所涉及的建面約10萬平方米,交易對價約80億元。

  華潤前海大廈總建筑面積約34萬平方米,由三棟國際甲級寫字樓組成,最高塔樓高度近300米,是2019年深圳前海片區最大新增供應項目。

  本報記者就交易具體細節、為何出售等問題致函向華潤置地相關負責人求證,截至發稿未獲回復。

  作為商業地產巨頭,華潤置地近年來對寫字樓的大力投入有目共睹,2018年,華潤置地在建及擬建的寫字樓總樓面面積為229.15萬平方米,同期寫字樓在營總面積僅為63.29萬平方米,這意味著未來幾年入市的面積是在營面積的3.6倍。

  值得注意的是,深圳前海在近兩年新建了大量寫字樓,空置率也不斷攀上新高。

  高力國際報告顯示,2020年深圳將有約112萬平方米的新增甲級寫字樓入市,同比2019年高出58%,空置率預計從21.2%微升至24.9%。前海由于是新區域有大量新建項目,其甲級寫字樓空置率始終保持高位,2019年底空置率為56%,在全市中位列第一。

  中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林向記者分析稱:“租金是空置率高的主要因素。目前,前海寫字樓規模較大、租金較高,相對于其他地區的同類寫字樓價格偏高,而高盈利的優質企業相對較少,導致供需之間出現較大缺口!

  除了寫字樓以外,在華潤置地商業版圖中,“萬象城”無疑是其最為看重的模式。

  華潤置地一手打造的深圳萬象城作為購物中心“深圳一哥”,其營業額近些年接連突破,2016年~2018年,從66億元、77億元攀升到85億元。去年位列第二名的壹方城營業額為40.6億元,尚不及其一半。

  不過,華潤置地雖扶持商業地產多年,但其商業地產的收入占全年總營收比例始終在10%左右。

  2019年上半年,華潤置地實現營業總收入459.5億元,投資物業實現租金收入僅為57.0億元,占總營收比例為12.4%,其中購物中心業務營收42.9億元,寫字樓業務營收6.9億元,酒店業務營收7.2億元。

  具體到全年來看,華潤置地2019年投資物業租金首次突破百億元,實現收入約為124.23億元,按年增長29.7%。

  值得關注的是,存量時代的來臨讓房企們繃緊了神經,越來越多頭部房企將發展商業地產提到了戰略層面,將給華潤置地帶來不小壓力。

  例如,萬科目標是未來5年內商業地產占比提升至20%;中海地產目標是5年商業地產營收100億元;2016年掛帥新城商業的陳德力則宣布,到 2020年保證新城吾悅廣場的開業數量達到100 家以上。

  截止到2019年上半年,華潤置地共有53個購物中心開業,包括22個萬象城/萬象天地、13個萬象匯。而未來兩三年該公司還將迎來新建購物中心投入運營的持續高峰期,包括至2021年將有81個購物中心在營業,另有22個購物中心于2021年后開業。

  從華潤置地在土地市場的動作來看,其還在大力加碼商業地產比重,其投資物業土地儲備從2015年的551萬平方米,到2019年上半年已經增長至970萬平方米。

  分拆商業上市節點漸近

  在房地產行業,頭部企業將已經成熟的產品線進行拆分上市,甚至是走上資產證券化道路并不罕見。

  以印力集團為例,在換上萬科商業地產平臺的馬甲后,拆分上市的呼聲便不絕于耳。從公開的營運數據來看,華潤置地商業板塊的營收占據行業第三,僅次于萬達集團和寶龍地產。

  早在2014年華潤置地就透露過,其商業地產板塊存在單獨打包上市的可能,彼時市場預測如果將商業地產業務單獨剝離,該業務將相當于一家市值1000億元的上市公司。

  2017年6月,華潤置地邁出了商業地產業務獨立發展第一步。對組織架構進行大調整,把商業地產事業部從開發業務中分出來,并將其調整為一級組織機構,形成了總部大區-項目-商業地產的三級管控組織。

  然而2017年業績會上,唐勇進行否認:“華潤置地已經在研究將華潤商業拆分上市一事,試圖釋放華潤商業的價值,但目前還沒有時間表!敝钡2019年8月底業績會上,唐勇依然表示:“可能現在離這個時點越來越近了!

  盤和林指出:“分拆上市可實現二次融資甚至多次融資,有助于母、子公司突出主營業務,實現業務專業化和價值的快速增長,而相關的資本運作又會推動新產品與技術的升級,形成良好的價值創造循環。

  來源:中國經營報

編輯:wangdc

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