再度掛牌商業項目 越秀地產資本騰挪
http://www.7841599.live房訊網 2019-9-26 9:17:14
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[提要]繼2018年底成功賣掉廣州財富天地廣場后,越秀地產股份有限公司再度把旗下的商業項目掛上了廣州產權交易所的網站。

  繼2018年底成功賣掉廣州財富天地廣場后,越秀地產股份有限公司再度把旗下的商業項目掛上了廣州產權交易所的網站。

  據了解,越秀地產此次擬轉讓的是佛山市南海區越秀地產開發有限公司100%股權(以下簡稱“南海越秀”),該公司持有佛山市南海區星匯云錦廣場的商場、寫字樓,預掛牌結束日期為9月29日。

  據知情人士透露,該標的預計將在年底正式掛牌,具體交易方式和買家目前仍未確定。

  9月18日,越秀地產方面對中國房地產報記者表示,項目的住宅部分已全部售罄,本次出讓的是寫字樓及購物中心部分,總建筑面積為11.64萬平方米,目前尚未確定購買方。

  “住商并舉”是越秀地產堅持了多年發展戰略,商業地產被視為公司業績的增長極和穩定器。但由于開發周期長、沉淀資金多,該公司也一直在尋求商業的輕資產、快周轉模式。2018年底,一只總規模50億元的商業孵化基金落地,首個收購的項目便是越秀地產的廣州財富天地廣場,有效填補了該公司從開發到REITs過程中孵化主體缺失的環節。

  掛牌信息顯示,截至2019年7月31日,南海越秀營收0.97億元,利潤虧損436.6萬元,與廣州財富天地廣場一樣,仍處于培育期。從資產狀況來看,南海越秀尚未達到注入越秀房地產投資信托基金(股票代碼00405.HK,以下簡稱“越秀房托”)的門檻,很大概率仍將由商業孵化基金接盤。

  佛山綜合體項目擬轉讓

  根據掛牌文件,南海越秀于2010年10月成立,注冊資本6億元,經營范圍為佛山市南海區南海大道北編號為佛南(拍)2010-009、2010-010、2010-011的地塊上開發、建設、出售、出租住宅、寫字樓、商業店鋪、車位和配套公共設施,從事物業管理服務。

  該公司2018年度的營業收入約為2.93億元,凈利潤約為-0.56億元。資產總額約為18.8億元,負債總額14.5億元,所有者權益4.3億元。

  而截至2019年7月31日,公司仍為虧損運營,營業收入約0.97億元,凈利潤為-437萬元。

  南海越秀目前在運營管理的是佛山市南海區星匯云錦廣場。該項目是越秀地產在佛山開發的第一個綜合體項目,位于南海大道與南桂東路交匯處,為廣佛地鐵一號線與佛山地鐵三號的唯一地鐵上蓋綜合體。

  越秀地產方面確認,項目的住宅部分已全部售罄,本次出讓的寫字樓及購物中心部分目前尚未確定購買方。

  這已經是越秀地產第二次通過產權交易所轉讓項目股權。2018年12月21日,越秀地產宣布已完成廣州市越匯房地產有限公司77.79%股權的出售,股權加債務總額的總代價為26.98億元。廣州市越匯房地產有限公司擁有廣州財富天地廣場,該項目曾為超大型鞋業皮具主題商城,雖開業數年,但仍未扭轉虧損局面,2017年底,該項目的資產總額為24.9億元,凈利潤為-2947萬元。截至2018年7月31日,資產總額為20.16億元,凈利潤是-2036萬元。

  可以看到,越秀地產掛牌出讓的這兩個項目有著不少相似之處,均為大型商業項目,經營績效都有待改善。

  商業孵化基金或再接盤

  在出售廣州財富天地廣場時,越秀地產表示交易可提升資產周轉率和提高現金回流,提升公司收購新增土地或其他地產公司股權的能力。

  而本次掛牌星匯云錦廣場也很容易令人聯想到該公司是否短期內有資金回籠的壓力。2019年上半年,越秀地產在土地市場表現的頗為積極,收購的土地總金額為330億元,而權益金額也達到了260億元。對此,越秀地產方面表示,目前公司現金流充裕,下半年已做好資金計劃鋪排,出售星匯云錦廣場的目的是進一步優化資產結構。

  過去幾年,在商業地產方面,越秀地產大多采用“開發 + 運營 + 金融”的發展模式,將運營成熟的商業項目注入持股36.39%的越秀房托,實現資金回籠并分享長期租金收益。

  但目前來看,該公司顯然還想進一步縮短項目的變現周期,從運營環節就剝離出去。

  廣州財富天地廣場的買家是一號基金。這只基金總規模約50億元,其中廣州國資產業基金出資43億元,越秀地產旗下子公司出資7億元。

  據了解,一號基金的定位是商業孵化基金,以增值型為主要策略,計劃主要投資于一二線城市核心區域有潛力的商業物業,參與商業物業項目孵化環節,采用基金化運作模式,聯合資產管理團隊,共同對商業物業進行升級改造及業態調整,以提升租金及資產價值。待項目成熟后,將資產注入香港REITs或C-REITs(中國房地產投資信托基金亦稱C-REITs),實現項目退出與基金收益。

  香港REITs指的便是越秀房托。這只基金的出現,令越秀地產得以完善孵化環節,形成“物業開發—PE孵化—REITs退出”的全鏈條金融運作模式,將退出的時間節點提前到了開發階段。

  廣州財富天地廣場是一號基金的首個投資項目,參考這一路徑,星匯云錦廣場的潛在接盤方也很有可能是一號基金。一位港股分析師表示,剝離商業項目對于優化上市公司的資產負債表有一定幫助,但相應也要犧牲部分資產增值收益,對于目前仍處于擴張階段的越秀地產而言,顯然前者更為重要。

來 源: 中國房地產報   

  編 輯:liuy

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