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張海:優化城市功能,合理發展商辦
http://www.7841599.live房訊網2020-1-19 10:54:51
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[提要]正在召開的2020年上海兩會期間,上海市政協委員、萬科集團合伙人、上海區域首席執行官CEO張海提交了一份《關于優化城市功能結構,合理發展商辦物業的建議》。

  近年來,上海寫字樓市場租賃情緒趨弱,表現在:一方面,全市甲級寫字樓吸納量下降,平均空置率升至17.5%,尤其局部核心地區空置率一度突破20%,2019年末數個新增項目上市延期,暫緩供應。同時,租賃需求持續放緩迫使業主繼續加大租金讓步幅度以換取出租率,全市租金價格持續下調。另一方面,上海甲級寫字樓新增上市供應仍然在較高水平,未來該趨勢還將持續一段時期。商辦物業產能過剩的局面仍未得到根本改善,總體市場空置率走高和租金價格走低的壓力將進一步加大。

  正在召開的2020年上海兩會期間,上海市政協委員、萬科集團合伙人、上海區域首席執行官CEO張海提交了一份《關于優化城市功能結構,合理發展商辦物業的建議》。

  首先,上海中心城區辦公建筑飽和度達到或者已超過城市化程度更高的東京都區部。截至2019年底,以外環線為界,上海中心城區占地660km2,辦公建筑總存量6165萬平方米,人口1140萬,人均5.55平方米/人,地均9.34平方米/km2;東京都區部包含23區,占地623km2,辦公建筑總存量5060萬平方米,人口910萬,人均5.56平方米/人,地均8.12平方米/km2。

  其次,在供給側結構分布出現不合理現象。上海甲級以上辦公樓存量達1253萬平方米,其中核心商圈(內環內)790萬平方米,空置率13.6%;新興商圈(內環外)463萬平方米,空置率29.9%。預計到2023年,上海仍將有590萬平方米的甲級寫字樓入市。其中位于核心商圈的未來供應174萬平方米只占到總量的29.5%,而剩下的70.5%約409萬平方米將會全部位于新興商圈,供需失衡的矛盾進一步加劇。

  又例如,在新興商圈的幾類辦公產品形態中:1)甲級辦公供求比3,空置率高達29.9%,明顯供大于求,在一定程度上園區建設過程中商辦與居住功能的配置關系失衡也較為突出,造成園區“潮汐式”現象,以虹橋商務區為例,未能實現產與城的有效融合。2)以服務中小型企業為主的商務園區則表現為供求比0.58,空置率19.98%,且進一步呈現下降趨勢。全年新增供應59萬平方米,全年凈吸納量102.5萬平方米,存量增長率14%接近歷史低位。其中,康橋、長風板塊空置率為同類板塊較低水平,分別為5%和11.2%,且近三年無新增供應計劃。

  最后,“商改住”、“商改租”推進未達預期。自2017年1月政府出臺“商改住”管制政策后,集中在商務辦公需求較弱的外環外區域內,原有“商改住”物業恢復以辦公性質出售的實際去化情況很不理想。2017年、2018年該類物業成交分別下降94%和64%,換一個角度看待,相當于當年住宅供給總量出現了一定比例的下降。2018年初出臺的“商改租”配套政策雖然提供了解決路徑,但受制于“商改租”可能導致改造成本增加、投入資金回收周期拉長、需要配套長期運營能力,并疊加大部分資源區位及配套條件不利,目前“商改租”推進緩慢。

  為防范商辦物業產能過剩,減少資源低效投入和運行,建議借鑒東京都區部的都市再生計劃相關經驗,張海提出了三項建議。

  一是設立總量控制,降低新增商辦用地供應,促進供需平衡

  合理布局,根據區位資源及交通條件合理配置辦公建筑指標,尤其在無顯著產業基礎、軌道交通及豐富配套的區域減少甲級寫字樓的配置比例,釋放對綜合住區用地供給的擠壓空間。

  針對“商改住”遺留問題中,那些區位確實不具優勢,配套匱乏,拿地溢價率高的項目“硬骨頭”,建議適度進行商辦功能置換,考慮允許持有方補差價進行土地性質變更,從而根本性解決庫存問題。而區位和配套條件滿足租賃要求的項目則加大“商改租”推進力度,并同步提高稅收補貼、水電費補貼等配套政策支持。

  二是加大存量的再開發和混合利用,提高土地資源使用效率

  通過盤點城市內部辦公建筑的建造年代、結構安全、入住率及空間適用性,厘清低效用地。其中,鄰近低效用地建議采用存量補地價方式,實施區域整體轉型開發,在原址以城市更新的方式打造一體化的綜合住區或城市綜合體,提高土地使用效率。

  其他零星低效用地則建議采用土地性質變更及容積率轉移的方式,在保證總量不額外新增的前提下,提高重要地塊的開發強度,如地鐵站、火車站、公共建筑等。

  三是產品形態與產業需求相適應,合理布局

  中心城區滿足高端生產性服務經濟辦公需求,以辦公(綜合體)為主要產品形態,而產業新興區域則應鼓勵綜合型都市工業園區發展,加大工業、倉儲、研發、辦公、商業等功能混合,利于中小企業發展。

  來源:和訊

編輯:wangdc

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