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長租公寓:大洗牌時代來臨
http://www.7841599.live房訊網2020-1-19 15:37:32
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[提要]1月17日晚(美東時間1月16日),蛋殼公寓將以股票代碼“DNK”在紐交所上市,成為國內第二個登陸資本市場的長租公寓企業。

  從瘋狂燒錢搶占市場,到四處找錢尋求自救。長租公寓的180度大轉變,意味著行業的發展邏輯正在改變。

  1月17日晚(美東時間1月16日),蛋殼公寓將以股票代碼“DNK”在紐交所上市,成為國內第二個登陸資本市場的長租公寓企業。

  此前蛋殼公寓招股書顯示,擬發行1060萬股ADS(美國存托股票),發行區間為14.5美元至16.5美元每股,最高募資1.75億美元。

  上市當天,蛋殼公寓對募資計劃作出調整,擬以13.5美元/股的價格,發行960萬股ADS,募資金額1.296億美元。

  但上市真的能成為長租公寓們自救“續命”的靈丹妙藥嗎?仍是一個問號。

  資本化道路坎坷

  2019年,長租公寓的頭部企業都看上了資本化這塊“大蛋糕”,青客公寓、蛋殼公寓紛紛傳出上市計劃。

  “第一個吃螃蟹”的是青客公寓。2019年10月8日,青客公寓向美國證券交易委員會(SEC)遞交招股說明書,預計以“QK”為交易代碼,登陸納斯達克。

  2019年10月25日,青客公寓更新招股書,擬發行520萬股ADS,發行區間17美元至19美元每股,最高募資近1億美元。青客公寓表示,此次IPO募資所得將用于擴張所覆蓋的公寓和房間數量、投資于技術方面和基礎設施和用于一般營運用途。

  青客公寓的上市計劃給長租公寓們指了一個方向。2019年10月28日,蛋殼公寓首次遞交招股書,擬以“DNK”為交易代碼,登陸紐交所。

  不過“打樣”在前的青客公寓不太順利。

  先是募資金額縮水過半。2019年11月5日,青客公寓上市申請獲批,但原本擬發行的520萬股ADS降至270萬股。(在承銷商不行使超額配售權的情況下)以17美元/股的發行價計算,募資總額約為4590萬美元。

  景暉智庫首席經濟學家胡景暉告訴財經網,從WeWork IPO失敗后,整個資本市場的風向都發生了變化?恳幠、不掙錢,并以此講故事的企業很難再融到資。

  青客公寓正是典型的“靠規模、不掙錢”企業。

  招股書介紹,2012年,青客公寓成立。成立第一年,青客公寓的房源數900多間,而到了2018年底,這一數字飆升至9.12萬間,復合年增長率達114%,共覆蓋6座城市。

  在規模擴張的同時,2017年、2018年,青客公寓分別凈虧損2.45億元、4.99億元。截至2019年6月30日的前9個月,凈虧損3.73億元。

  胡景暉指出,“美國的上市費用很高,實際上青客能拿回來的融資不到3億元。以青客現在的虧損情況,融來的錢只夠它再虧半年!

  “靠規模、不掙錢”不光成了青客公寓融資道路上的絆腳石,還引發了一系列連鎖反應,股價跳水、市值蒸發。

  2019年11月8日,青客公寓登陸納斯達克的第4天,在“曇花一現”的股價巔峰20.44美元/股后開始“走下坡路”,最低股價甚至跌破10美元/股。

  截至1月17日早5點收盤,青客公寓報價12.49美元/股。以上市當天開盤價17.35美元/股計算,青客公寓上市2個多月后,市值蒸發2.33億美元。

  青客公寓依靠上市來融資續命的“算盤”沒有打響。1月17日,和青客公寓一樣有著“靠規模、不掙錢”特色的蛋殼公寓登陸紐交所,是重蹈青客公寓老路,還是后來者居上,仍需時間考驗。

  嚴重依賴“租金貸”

  青客公寓登陸納斯達克,蛋殼公寓上市紐交所。

  為何同一時間,長租公寓的龍頭企業們紛紛打上赴美上市的“算盤”?胡景暉給出的回答是,“為了續命!

  說是續命并不夸張,長租公寓光鮮亮麗敲鐘的背后,一邊是不斷趨嚴的規范政策;一邊是一個接一個的爆雷消息。

  自2018年下半年開始,全國多個城市明確發文整治并暫!白饨鹳J”業務。

  “租金貸”一般以“月付”和“押一付一”為誘餌,讓租客向第三方金融機構或P2P網絡借貸平臺申請信用貸款。申請成功后,該筆貸款會一次性付給長租公寓,長租公寓再分期將房租付給房東,利用時間差聚集起來的資金形成“資金池”,用于長租公寓的再擴張。

  “租金貸”受限的最大影響就是,資金池的減少。而這也成為不少長租公寓資金鏈斷裂的“導火索”。

  房東東數據顯示,2019年53家長租公寓出現經營問題,資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。其中,杭州更是“重災區”,位于杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等接連爆發資金鏈危機。

  青客公寓、蛋殼公寓提交的招股書揭開了長租公寓依賴“租金貸”的“冰山一角”。

  招股書介紹,截至2019年6月30日,青客公寓與11家金融機構合作提供“租金貸”,收到金融機構預付款8.726億元,使用租金貸用戶占比65.2%。也就是說,每3個租客中就有2位使用“租金貸”。

  而蛋殼公寓對“租金貸”的依賴更為嚴重。2017年、2018年和2019年前九月,蛋殼公寓分別從租客獲得預付款1.1億元、2.8億元和7.9億元,分別從金融機構獲得租金預付款9.4億元、21.3億元和31.6億元。2017年、2018年和2019年前九月,蛋殼公寓使用“租金貸”的租客分別占比91.3%、75.8%和67.9%。

  2019年12月25日,6部門聯合發布《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,其中明確要求租金貸占比不得超過30%,超過比例的應當于2022年底前調整到位。

  留給“蛋殼們”的時間已經不多了。

  根據規定,青客公寓、蛋殼公寓需在兩年時間內,將近70%的租金貸占比降至30%。這也意味著,急速大幅縮水的資金池急需新的“血液”流入運轉。

  洗牌加劇

  太平洋證券分析師徐超告訴財經網,蛋殼公寓、自如等二房東模式本來是不需要加杠杠的,一手收房租,一手交給原房東,自己賺差價和服務費。然而現實是長租公寓運營商為了快速擴張,利用租金貸這個工具,把未來租金收入提前透支,比如支付新房源定金、裝修費用等。

  他表示,“洗牌是肯定的,行業野蠻生長的階段結束了,以后會更加規范!

  2019年,規范“租金貸”等一系列舉措,為一路逛奔的長租公寓踩下“急剎車”。

  同時,融資發債對長租公寓逐漸趨嚴。中指研究院報告顯示,據不完全統計,2018年長租公寓領域,企業獲得融資37筆,約1491億元(包括發債、基金、授信等各類用于長租公寓發展的資金),而2019年僅有16筆,約360億元,金額不足2018年的1/4。

  長租公寓擴張速度開始放緩。以青客公寓為例,2018財年,青客公寓房源數量96529套,同比增長99.4%。2019財年第四季度(2019年7月1日-9月30日)新增可用租賃單位443個,同比增長僅為3.24%。

  目前市場上的長租公寓大多可以歸為3類。一類是以蛋殼公寓、青客公寓為代表的公寓運營公司;一類是以冠寓、泊寓為代表的開發商背景公司;還有一類是以自如、相寓為代表的中介背景公司。

  胡景暉對公寓運營公司的未來發展并不看好。此外他指出,開發商背景公司需要轉型,未來出路是委托有專業運營能力公司的來幫助運營。而最有發展前景的是中介背景公司,因為中介做長租公寓存在一個先天優勢,可以實現業主和客戶之間的二次轉換。

  胡景暉預測,“2020年,長租公寓爆倉的事件并不會消除。往年爆倉的都是小企業,今年有可能爆大的!

  而在財經評論員嚴躍進看來,長租公寓的發展周期較長,不像房地產市場能在一周、一月內很快起色。

  不過,嚴躍進仍舊看好長租公寓的未來發展趨勢。他將長租公寓的發展比作“燉湯”,“要小火慢燉才會味道好”,太著急容易“變味”。

  或許正如巴菲特所說,“大潮退去,才知道誰在裸泳!遍L租公寓的風口散去,才能還原熱度下的本來面目。

  來源:財經網

編輯:wangdc

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