前三季度北京寫字樓市場成交放緩
http://www.7841599.live房訊網2019-9-26 8:28:00
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[提要]北京市寫字樓市場一直活力不足,前三季度,北京市寫字樓市場繼續下行,成交放緩,空置率增加,租金下跌。專家預計,未來寫字樓市場依然不容樂觀,下行壓力猶在。

  今年以來,受經濟下行、企業撤租等方面的影響,北京市寫字樓市場一直活力不足,前三季度,北京市寫字樓市場繼續下行,成交放緩,空置率增加,租金下跌。專家預計,未來寫字樓市場依然不容樂觀,下行壓力猶在。

  三季度,復興門百盛、賽特、藍島大廈、甘家口大廈等多個老百貨均宣布將陸續進入升級改造期,未來北京零售市場百貨存量占比將進一步降低。

  寫字樓市場繼續下行

  受經濟下行壓力持續加大影響,北京寫字樓市場成交活力不足,租金延續了上季度的下行趨勢。

  需求減少、供應增加,是北京寫字樓的市場現狀。來自戴德梁行的數據顯示,2019年前三個季度,北京全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為23.9萬和4.1萬平方米,分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。

  隨著新項目的入市,北京市寫字樓的空置率也在增加。三季度,北京全市寫字樓空置率上升1.3個百分點至10.2%,空置率上升的原因在于城奧大廈等新項目的入市拉動。但核心商圈但空置率則繼續保持穩定,為5.6%。

  但在租金下跌的市場情況下,北京市的城市更新項目在不斷增加。2019年前三個季度,北京城市更新類寫字樓新增供應占全市新增供應的40%,達25.9萬平方米。

  供需失衡是寫字樓租金持續下探最主要的原因。前三季度,北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米388.16元,環比下降2.0%,同比下降3.7%;五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米433.64元,環比下降0.7%,同比下降2.0%。

  為什么租金會持續下跌呢?在戴德梁行主辦的2019年三季度媒體搶聽會上,戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示,北京市統計局發布的數據顯示,北京經濟面臨的挑戰還是非常嚴峻的,今年上半年各個行業利潤都是負增長,包括北京一些支柱性行業,高科技、互聯網行業比去年有非常大的下滑,唯一例外是文體娛樂。批發零售業去年將近40%增長,今年和去年同比負增長,而批發零售業在北京第三產占比是44%。

  具體到產業方面,魏東分析,從北京寫字樓租賃占比來看,今年高科技企業發展勢頭有所放緩,但他們在北京寫字樓市場租賃還是表現最為強勁的,今年前三季度將近40%寫字樓面積都由高科技、互聯網行業租賃,剩下是金融業和專業服務業。今年和去年比明顯大的區別是聯合辦公,去年聯合辦公在前三季度占超過30%,今年則不到3%。

  魏東進一步表示,經濟情況會直觀反映在寫字樓市場成交情況。相比之下,今年新興商圈成交明顯比去年高,另外,2000平米以下租賃面積跟去年相比占比更高。這說明企業在不遺余力縮減成本,從核心商圈向非核心商圈搬遷,從甲級寫字樓向乙級寫字樓搬。

  未來的租金還會繼續下滑嗎?魏東表示,把所有市場情況放在一起可以看出來,整體經濟形勢不是特別好,從租金情況來看,北京各個區域、各個商圈,除了金融街和中關村租金跟上季度保持持平,剩下區域租金都有小幅下調。面對經濟的不確定性,北京寫字樓的租金市場并不是特別樂觀,租金仍然會有下行壓力,預計在今年年底、明年上半年,這樣趨勢還會進一步延續。

  老百貨閉店升級改造

  2019年三季度,北京暫無優質零售項目入市,全市零售市場總存量維持在1387萬平方米,其中購物中心占比超過86%。三季度,復興門百盛、賽特、藍島大廈、甘家口大廈等多個老百貨均宣布將陸續進入升級改造期,未來大都以新商業的模式重新推出。預計隨著這些項目改造完成投入使用,北京零售市場百貨存量占比將進一步降低。

  零售項目通過升級改造給客戶新的體驗以吸引更多客流,同樣,零售品牌也在不斷調整自己的產品體驗、尋求新的增長點,新潮場景體驗、新的跨界體驗、新科技體驗等都是當前品牌更新發展的趨勢。三季度,北京華聯購物中心推出“BHG DAY“國潮新體驗,探索原創IP的新玩法;星巴克北京首個BAR MIXATO,正式亮相嘉里中心旗艦店,創新引入完整酒吧體驗,激發了咖啡與酒的新融合;中興與中國移動合作的全國首個5G快閃店“中興×中國移動5G潮現場”也在華潤五彩城開業。另外,王府井百貨三季度引入“和平菓局”,以老北京街區風貌、市井場景、風味小吃等為特色,打造了2400平方米的沉浸式體驗空間,還原出鮮活真實的老北京生活。

  繼5月海淀率先出臺首個區域“夜經濟”政策后,三季度北京商務局出臺《北京市關于進一步繁榮夜間經濟促進消費增長的措施》,“夜經濟”的持續推進,對北京內需的增長也起到極大的推動作用,前八個月,北京社會消費品零售總額同比增長5.3%,其中餐飲業增幅達7.8%,8月單月增長8.0%。

  北京新建零售項目供應逐漸放緩,四季度,若路勁世界廣場、芳園里ID Mall、龍湖長安天街等項目能如期開業,北京2019年全年零售供應量將有55.6萬平方米,較去年下降40.4%,其中近50%都為城市更新項目。未來,隨著新建項目的入市和老舊項目的更新升級,以及北京“首店經濟”、“夜經濟”的持續推進,北京營商環境及零售市場項目的整體品質將進一步得到提升。

  對此,戴德梁行北中國區商業地產部主管羅俊崴表示,北京未來新增供應主要集中在非核心區,且以社區商業為主。而城市核心區的傳統商業項目陸續開始改造升級,一部分項目被收購重整,在收益最大化前提下成為“商改辦”項目,另一部分項目進行升級調整。調整后項目將更注重全新消費需求,營造新潮的商業場景。

  “首店經濟”開始引領商業新潮流,刺激更多旗艦店、跨界品牌、特色品牌入市!耙归g經濟”下的商業應跳脫以餐飲為主,應向演藝、文化、書店、生活方式、跨界體驗等多元方向擴展,刺激消費粘性增長,并在政策的全面支持下打造全新的夜經濟場景。

    來源:華夏時報

編輯:wangdc

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